Energieausweis Entscheidungshilfe

Wann braucht es eigentlich einen Energieausweis?

Meine Schwester ist gerade auf Häusersuche. Mit ihrer besseren Hälfte schaut Sie sich im Stuttgarter Speckgürtel diverse Eigenheime an. Kommt ein Haus in die engere Auswahl, komme ich ins Spiel: "Wirf mal einen Blick auf die Bilder. Was sagst du denn dazu?". Hin und wieder schaue ich auch das Gebäude mit den beiden an. Gebe Tipps. Erkläre, was mir so auffällt und wie ich das bewerte.

Bei den Begehungen ist das nun so, dass ich natürlich berufsbedingt gerne einen Blick auf den vorhandenen Energieausweis werfen möchte. Nicht, dass ich das Gebäude nicht selbst bewerten könnte, aber es interessiert mich schon, was Immobilienkäufern da gezeigt wird. Und nicht nur bei den Begehungen der Gebäude mit meiner Schwester, auch beim Kontakt mit Maklern und Hausverwaltern bekomme ich immer wieder diese Energieausweise zu Gesicht. Die Energieausweise, die auf den ersten Blick falsch sind. Dabei geht es mir gar nicht darum, ob richtig gerechnet wurde. Sondern um die offensichtlichen Grundlagen, die jeder Laie erkennen kann.

Wann braucht es eigentlich einen Energieausweis?

Ein Energieausweis muss erstellt werden, wenn

  • ein Gebäude neu errichtet wird. Dies ist bei Neubauten bereits seit dem 1.10.2007 Pflicht. Dies bedeutet, dass bei Neubauten aus den letzten 10 Jahren eigentlich ein aktuell gültiger Energieausweis vorliegt.
  • ein bestehendes Gebäude oder eine Wohnung NEU vermietet, verpachtet, verleast oder verkauft wird. Zu den bestehenden Gebäuden zählen auch die Neubauten, die älter als zehn Jahre sind.

Keinen Energieausweis braucht es, wenn

  • an dem Gebäude nichts geändert wird
  • das Gebäude oder eine Wohnung nicht neu vermietet wird
  • das Gebäude unter Denkmalschutz steht

Es gibt zwei verschiedene Arten Energieausweise

Für bestehende Gebäude kann entweder ein sogenannter Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis erstellt werden. Für Neubauten gibt es logischerweise nur den Bedarfsausweis, da hier noch keine Verbrauchsdaten vorliegen.

Beide Energieausweise unterscheiden sich grundsätzlich in der Art der Erstellung:

Verbrauchsausweis

Hier werden die tatsächlichen Verbrauchsdaten der letzten drei Abrechnungsperioden (mindestens 36 Monate) der Heizung und des Trinkwarmwassers ermittelt. Diese werden einer Witterungsbereinigung unterzogen. Das bedeutet, das beispielsweise milde Winter rausgerechnet werden. Dieser Energieausweis spiegelt den tatsächlichen Verbrauch der Bewohner wider.

Bedarfsausweis

Hier wird der theoretische Energiebedarf eines Gebäudes auf Basis von festgelegten Bedingungen ermittelt. Diese sind in einer Norm festgelegt. Bei der Beurteilung wird die Heizungsanlage, die Qualität der Fenster oder der Dämmung mit einbezogen. Dabei wird das komplette Gebäude berechnet. Der Wärmeverlust über alle Bauteile (Dach, Wand, Fenster, Bodenplatte, usw.) kann berechnet werden. Dazu wird die Anlagentechnik (zum Beispiel Heizung und Lüftung) mit einbezogen.

Natürlich ist der Verbrauchsausweis viel günstiger als ein Bedarfsausweis, da hier der Rechenaufwand für mich als Energieberaterin viel geringer ist. Und wer mag schon viel Geld ausgeben, wenn er das nicht muss?

Warum also nicht immer einen Verbrauchsausweis ausstellen lassen?

In der Energieeinsparverordnung (EnEV) ist festgelegt, unter welchen Voraussetzungen ein sogenannter Verbrauchsausweis erstellt werden darf:

  • Hat das Gebäude mindestens 5 Wohneinheiten?
  • Wurde der Bauantrag für das Gebäude nach dem 1. November 1977 gestellt oder wurde das Gebäude nach der Wärmeschutzverordnung 1977 gebaut oder auf diesen Stand modernisiert?

Eine der beiden Fragen mit ja beantwortet, kann grundsätzlich ein Verbrauchsausweis erstellt werden.

Voraussetzung ist natürlich, dass die Verbrauchsdaten für den notwendigen Zeitraum vorliegen. Außerdem dürfen Wohnungen bzw. Gebäude in diesem Zeitraum nicht unverhältnismäßig lange leer gestanden haben.

Ich habe dir das mal vereinfacht in einer Grafik zusammengestellt.

Energieausweis Entscheidungshilfe

Der Energieausweis ist grundsätzlich immer 10 Jahre gültig. Er kann aber jederzeit neu ausgestellt werden, wenn sich zum Beispiel durch energetisch wirksame Sanierungen eine Verbesserung der Verbrauchsdaten des Gebäudes ergeben. Dann ist es sogar empfehlenswert einen neuen Energieausweis zu erstellen.

Zurück zum Gebäude meiner Schwester. Das Einfamilienhaus wurde in den 1960er Jahren errichtet und nicht saniert. Auf mein Nachfragen überreichte mir die Maklerin den Energieausweis. In den Händen hielt ich einen Verbrauchsausweis.

Unabhängig davon, ob er aussagekräftig ist oder nicht: Er ist nicht zulässig.

Ausblick auf neue Gesetze

Am 03.07.2020 hat der Bundesrat das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das unter anderem die bisherige Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Gesetz zur Förderung Erneuerbarer Energien im Wärmebereich (EEwärmeG) ablöst, beschlossen. Es tritt drei Monate nach Verkündigung im Bundesgesetzblatt in Kraft.


Darin gibt es auch ein paar Neuerungen, die die Erstellung von Energieausweisen betrifft, insbesondere die Erstellung von Verbrauchsausweisen.


Bisher können die Verbrauchsdaten durch den Eigentümer übermittelt werden. Diese prüfe ich auf Plausibilität. Ein Ortstermin durch mich ist allerdings nicht zwingend vorgeschrieben. Dies bedeutet dann in der Folge, dass ich für das Gebäude keine Modernisierungsempfehlungen, die eigentlich Bestandteil jeden Energieausweises sein sollten, erstellen kann.


Mit dem neuen Gesetz sind die Modernisierungsempfehlungen auf dem Energieausweis zwingender Bestandteil. Dies bedeutet, dass ich in jedem Fall einen kurzen Ortstermin durchführen muss, um auch meine sachkundige Einschätzung zum Gebäude abgeben zu können. Alternativ dürfen Bilder des Gebäudes übermittelt werden, die eine Bewertung der energetischen Beschaffenheit des Gebäudes möglich machen.


„Um die Qualität der Energieausweise zu verbessern, wird für bestehende Gebäude, für die ein Energieausweis erstellt wird, eine Vor-Ort-Begehung durch den Aussteller vorgegeben. Alternativ zur Vor-Ort-Begehung kann der Aussteller sich für eine Beurteilung der energetischen Eigenschaften geeignete Bildaufnahmen des Gebäudes zur Verfügung stellen lassen. Diese neu eingefügten Vorgaben stellen sicher, dass Aussteller sich nicht nur durch Eigentümer berichten lassen, sondern die für die energetische Bewertung des Gebäudes relevanten Bauteile in Augenschein nehmen und sich ein eigenes Bild machen. Auf dieser Grundlage wird dem Aussteller ermöglicht, Empfehlungen für Maßnahmen zur kosteneffizienten Verbesserung der energetischen Eigenschaften des Gebäudes zu geben. Die Qualität der Modernisierungsempfehlungen wird verbessert.“


Klar ist, dass diese Modernisierungsempfehlungen keinen Ersatz für eine ausführliche Energieberatung ersetzen kann. Dafür bietet sich die Erstellung eines gebäudeindividuellen Sanierungsfahrplans an. In einem früheren Blogartikel findest du weitere Informationen dazu.


Du möchtest deine Wohnung oder dein Haus verkaufen oder vermieten? Der dafür vorgeschriebene Energieausweis liegt noch nicht vor? Welchen Energieausweis brauchst du eigentlich?

Bei mir bekommst du deinen Energieausweis. Natürlich den richtigen. Ruf einfach in meinem Büro an oder schicke mir ein E-Mail. Hier kannst du dir die Checkliste für den Verbrauchsausweis und hier die Checkliste für den Bedarfsausweis herunterladen. Einfach ausfüllen und zurück an mein Büro.

Ach, noch was:

Einen Verbrauchsausweis kann ich bundesweit ausstellen. Den Bedarfsausweis nur im groben Umkreis meines Büros, da ich zur Erstellung des Bedarfsausweises immer einen Ortstermin durchführe. Aber wer weiß, vielleicht bin ich mal bei dir in der Gegend.

Marina
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